Se todos os moradores (proprietários) aderissem às regras da casa, não seriam necessárias multas e advertências. Mas como todos sabemos isso não é verdade, a multa é o mecanismo que o síndico pode e deve usar para fazer valer as regras do condomínio.
Nesse sentido, há vários casos em que a multa pode ser a medida necessária, seja porque discussões ou advertências não foram suficientes para esclarecer a situação, seja pela gravidade da infração cometida, seja porque os condomínios foram caducados.
Simultaneamente, as convenções ou estatutos preveem a aplicação de uma multa para um delito específico. Mas cuidado, não confunda multa por violação de regra de convivência de condomínio com multa por atraso de pagamento de taxa de condomínio.
Assim, poderão ser cobradas multas tardias, assim que o proprietário do apartamento inadimplir, acrescidos de juros e devolução do dinheiro, sempre em observância ao disposto na Convenção e no Regulamento.
Regimento interno do condomínio
Além do Convenção de Condomínio, é costume e necessário que a associação de moradores também elabore o Regimento Interno, documento que regulamenta as normas de comportamento e convivência dos moradores e visitantes.
Desse modo, tanto a convenção quanto o estatuto estabelecem regras que devem ser seguidas por todos no condomínio. O que existe deve ser cumprido. Portanto, é imprescindível que o síndico conheça a convenção e os estatutos de seu condomínio e os consulte sempre que tiver alguma situação relevante ao condomínio a ser resolvida.
Em caso de dúvidas sobre a interpretação deste documento, é sempre aconselhável procurar a assessoria jurídica de um advogado especializado para evitar erros. Interessado em aconselhamento jurídico? Basta ler este artigo Aconselhamento jurídico: Como funciona? E como ela pode me ajudar? Veremos!
Quando devo aplicar uma multa de condomínio?
É sabido que o Código Civil e a Lei nº 4.591/64 estipulam algumas hipóteses em que a multa poderá ser aplicada, como por exemplo:
- Em caso de obras que comprometam a segurança do prédio;
- Quando o condômino muda a forma e a cor da fachada, ou as partes externas do edifício;
- Quando alterar a destinação da edificação (utilizar um apartamento como loja comercial, por exemplo);
- E a mais comum de todas: Quando prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, ou os bons costumes.
Além dos casos que possuem previsão legal, é possível que o condomínio estabeleça multas para outras situações igualmente relevantes, como para quem desrespeitar as normas da churrasqueira ou da piscina, por exemplo.
Preciso provar que o proprietário violou as normas do condomínio?
Aqui, nesse ponto é fortemente recomendado que o síndico tenha provas do ocorrido, seja por meio de fotos, vídeos, áudios, mensagens, testemunhas. O que for adequado à situação para poder provar que a violação realmente existiu.
Ademais, outra evidência eficaz é o livro de eventos do condomínio, que permite que outros condôminos relatem qualquer situação que presenciaram.
Embora não seja obrigatório, recomenda-se que as testemunhas que testemunharam os fatos também assinem o livro de ocorrências para dar mais solidez às provas.
Todos esses procedimentos são importantes porque o proprietário da unidade também tem direito de defesa, sobre o qual falaremos mais adiante, portanto, provar o ocorrido é essencial para que a sentença seja mantida.
Neste último caso, o proprietário poderá acionar o condomínio, contestando a legalidade da multa aplicada, e nesse momento qualquer prova será de extrema importância para julgar o convencimento da regularidade da punição aplicada.
Se o valor da coima não estiver especificado na Convenção ou no Regimento, o Agente Fiduciário pode fixar o valor da coima, tendo sempre em conta os princípios gerais da lei da proporcionalidade e da razoabilidade, com a Assembleia Geral de 2/3 dos restantes coproprietários confirmando a cobrança da Multa (Art. 1336 § 2 CC).
Além disso, a legislação brasileira prevê, por meio do Código Civil, o valor máximo que a multa de condomínio pode atingir (art. 1337 do Código Civil). Infrações recorrentes ou não, o valor máximo da multa não pode ultrapassar 5 vezes o valor da taxa de condomínio.
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